Trong thời gian vừa qua, Việt Nam đã nỗ lực phát triển nhà ở xã hội (NOXH) cho người có thu nhập thấp, nhưng gặp khó khăn do chính sách và cơ chế chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu, cụ thể là thiếu quỹ đất và nguồn vốn. Quy trình lựa chọn chủ đầu tư gặp phức tạp do không đồng nhất với quy định pháp luật, làm chậm tiến độ dự án. Ngoài ra, các vấn đề về giá bán và lợi nhuận giới hạn 10% cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp. Luật nhà ở năm 2014 cung cấp ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong trường hợp tự lo chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, các quy định này khiến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, và gặp khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện.
Những vấn đề trên đã ảnh hưởng ít nhiều đến sự hài lòng của người dân về nhà ở xã hội. Do đó, cần có những nghiên cứu để đánh và đánh giá sự hài lòng của người dân sống trong các dự án nhà ở xã hội.
2. Tổng quan nghiên cứu
“Sự hài lòng về nhà ở” là một khái niệm bao gồm cả yếu tố vật lý lẫn xã hội của nhà ở. Theo Emami và Sadeghlou (2021), các đánh giá về môi trường khu dân cư phụ thuộc vào nhu cầu và kỳ vọng của cư dân. Borgoni và cộng sự (2021) xác định sự hài lòng dựa trên cách các hộ gia đình đánh giá nơi họ sống. Các nghiên cứu của Baiden và cộng sự (2011), Kabisch và cộng sự (2020) cho thấy sự hài lòng là yếu tố quan trọng cho chất lượng cuộc sống. Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về sự hài lòng về nhà ở tại các quốc gia có nền kinh tế phát triển (Baillie, 1990; Lu, 1998; Thomsen và Eikemo, 2010), ít thông tin được biết về sự hài lòng với chỗ ở tại Việt Nam – một quốc gia đang phát triển, nơi mà các đặc điểm và chất lượng của nhà ở thường kém hơn nhiều so với các nước phát triển (Amole, 2009; Baiden và cộng sự, 2011). Tuy nhiên, song song với việc phát triển NOXH để đáp ứng với yêu cầu số lượng, sự hài lòng của cư dân cũng là điều cần lưu tâm.
Hiện nay ở Việt Nam, các bài nghiên cứu về nhà ở xã hội (NOXH) chủ yếu tập trung vào việc nghiên cứu cách tiếp cận mua và sử dụng NOXH, cùng với việc xem xét các dịch vụ xã hội đi kèm (Nguyễn Phú Đức, 2007; Lương Ngọc Thúy, 2015). Ngoài ra, một số nghiên cứu đã chỉ ra những bất cập của chính sách NOXH trong quá trình triển khai (Nguyễn Thị Minh Phương và đồng nghiệp, 2016; Ngô Lê Minh, 2016). Có thể nói, hầu hết các nghiên cứu hiện nay tại Việt Nam mới chỉ tập trung vào việc đánh giá chất lượng xây dựng tòa nhà và tiêu chuẩn bên trong nhà ở, chưa có nhiều nghiên cứu tập trung vào sự hài lòng của cư dân đối với NOXH.
3. Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert, trong đó cư dân được yêu cầu đánh giá một loạt các biến quan sát trên một thang điểm từ 1-Hoàn toàn không đồng ý đến 5- Hoàn toàn đồng ý, nhằm tăng tính chính xác và sự đa chiều trong việc đánh giá. Đối tượng khảo sát được lựa chọn là những cư dân đang sinh sống tại các khu nhà ở xã hội trong phạm vi 4 quận tại Hà Nội là Quận Hoàng Mai (3 dự án), Quận Hai Bà Trưng (1 dự án), Quận Long Biên (2 dự án), Quận Nam Từ Liêm (2 dự án). Số lượng phản hồi hợp lệ nhận được và sử dụng trong phân tích là 210 phiếu. Sau khi thu thập dữ liệu, kết quả được xử lý và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng phần mềm Excel và SPSS. Kết luận được đưa ra với các chỉ số độ tin cậy tổng hợp CR và phương sai trích AVE đều có giá trị lớn hơn 0.5, hệ số kiểm định Cronbach’s Alpha > 0.6 điều này thể hiện thang đo đáng tin cậy.
4. Kết quả nghiên cứu
4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của các thang đo
Bảng 1: Cronbach’s Alpha của các thang đo trong nghiên cứu
Nguồn: Nhóm tác giả tính tính toán từ dữ liệu khảo sát
Độ tin cậy của các thang đo được nhóm nghiên cứu đánh giá bằng phương pháp đánh giá độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha cho các nhân tố trong mô hình nghiên cứu.
Từ kết quả bảng 1 của mẫu nghiên cứu cho thấy, hệ số Crobach’s Alpha tính cho các biến quan sát của nhân tố “Đặc điểm nhà ở”, “Môi trường xã hội”, “Dịch vụ quản lý vận hành” và “Sự hài lòng về nhà ở” đều lớn hơn 0.6; vì vậy có thể nói rằng, thang đo được sử dụng tốt để đo lường các nhân tố nêu trên. Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng tính cho tất cả biến quan sát đều lớn hơn 0.3. Vì vậy, nhóm nghiên cứu quyết định lựa chọn tất cả biến quan sát này vào trong thang đo.
4.2. Kết quả giá trị trung bình của từng biến
Hình 1: Biểu đồ điểm đánh giá trung bình của các nhân tố
Nguồn: Nhóm tác giả tính tính toán từ dữ liệu khảo sát
Với giá trị trung bình khoảng 3,87, tất cả các biến về Đặc điểm nhà ở đều ghi nhận sự đồng tình của dân cư đến sự hài lòng về nhà ở. Diện tích căn nhà (DDNO1) được đánh giá cao nhất với mức giá trị trung bình mẫu là 4,09. Trong khi đó Khu vực thờ tụng lại xếp vị trí cuối cùng với giá trị là 3,8.
Đối với biến đặc điểm về dân cư, giá trị trung bình của các biến khoảng 3,75. Đặc điểm về dân cư có số điểm giá trị trung bình đều ở mức đồng ý. Cao nhất là An ninh khu dân cư (DDDC04) với số điểm là 3,96 và thấp nhất là Sự yên tĩnh tại khu dân cư (DDDC03) với số điểm ở mức đồng ý là 3,66.
Về cơ sở vật chất công cộng, mức điểm trung bình của biến nằm ở 3,7. Điều này thể hiện dân cư đều đồng ý rằng cơ sở vật chất công cộng ảnh hưởng đến sự hài lòng của họ về nhà ở xã hội. Địa điểm các cơ sở vật chất thuận tiện để di chuyển có mức điểm cao nhất (CSCC02 – 4,04 điểm). Trong khi đó xếp cuối cùng là Trang thiết bị của cơ sở vật chất công cộng (CSCC04) với mức điểm không quá cao về mức đồng thuận khoảng 3,25 điểm.
Với môi trường xã hội, tất cả các biến của môi trường xã hội ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở với giá trị trung bình khoảng 3,61. Trong đó, họ hàng, người thân sống gần với tòa nhà chung cư của dự án nhà ở xã hội (MTXH01) không ghi nhận được sự đồng ý của người dân với giá trị trung bình không quá cao là 2,60. Tuy nhiên, với biến Hàng xóm ở cùng tầng sống hòa thuận với nhau, sẵn sàng giúp đỡ nhau (MTXH02) ghi nhận sự đồng ý cao nhất với giá trị trung bình là 4,35.
Tương tự với nhóm Môi trường xã hội, tất cả các thang đo về Dịch vụ quản lý đều ở mức đồng ý với giá trị trung bình là 4,1. Trong đó, Các tầng của tòa nhà được trang bị đầy đủ thiết bị phòng cháy chữa cháy (DVQL06) là nhận xét được đánh giá cao nhất trong nhóm với điểm trung bình là 4,45. Xếp cuối cùng với thang điểm thấp nhất Các thiết bị trong tòa nhà (DVQL08) tuy xếp cuối cùng nhưng có khoảng cách rất nhỏ so với hai đánh giá trên là 3,87.
5. Kết luận
Nghiên cứu thể hiện được tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến sự hài lòng của người dân, đó là: (1) Đặc điểm về nhà ở; (2) Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà; (3) Đặc điểm khu dân cư; (4) Cơ sở vật chất công cộng; (5) Môi trường xã hội trong khu vực ở. Qua đó, các yếu tố này có thể được xem như tư liệu tham khảo trong việc hoạch định chính sách về nhà ở xã hội. Dựa vào dữ liệu của bài nghiên cứu, các nhà quy hoạch, kiến trúc sư, nhà phát triển bất động sản và các nhà hoạch định chính sách có thể đưa ra các quyết định phù hợp nhằm phát triển nhà ở xã hội để cải thiện sự hài lòng cũng như chất lượng cuộc sống của người dân, cụ thể:
Đầu tiên, các doanh nghiệp bất động sản cần phải có các biện pháp để làm giảm giá thành của bất động sản nhà ở xã hội để có thể dễ tiếp cận hơn cho nhóm người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp cũng cần lưu ý thêm về vấn đề mật độ xây dựng hiện nay tại các dự án nhà ở xã hội hiện nay đang rất dày đặc, thiếu đi không gian chung khiến cho sự hài lòng của người dân bị ảnh hưởng. Chủ đầu tư cần phải nghiên cứu, điều tra xã hội học nhằm tìm hiểu, phân tích, đánh giá nhu cầu của người dân liên quan đến thiết kế căn hộ nhà ở xã hội, điều kiện về nội và ngoại thất căn hộ, từ đó đưa ra các phương án thiết kế hợp lý, tối ưu phù hợp cho từng nhóm cư dân như căn hộ dùng cho nhiều thế hệ cùng sinh sống, căn hộ có cả bố mẹ và con cái cùng sinh sống, căn hộ cho ít người sinh sống…để nhận được sự đồng thuận cao của người dân. Ngoài ra, theo kết quả từ dữ liệu ở trên, Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà là yếu tố có tác động mạnh nhất đến sự hài lòng của người dân về nhà ở xã hội. Bởi vậy, Chủ đầu tư cần phải chú trọng hơn trong việc lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà hiệu quả.
Thứ hai, Nhà nước cần phải có những biện pháp giúp người dân được tiếp xúc với các chính sách, các quyền lợi cho người dân sử dụng nhà ở xã hội ví dụ như cổng thông tin, các trang báo uy tín,… Hơn nữa, Chính phủ cũng cần cân đối cung cầu nhà ở xã hội tại các quận, huyện, thị xã và đảm bảo phân bố hợp lý trên địa bàn thành phố theo quy hoạch của địa phương. Song song với đó là việc rà soát quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị mới, khu nhà ở chưa dành quỹ đất 20% (hoặc 25%) để xác định vị trí, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch phát triển. Bố trí nguồn tiền các chủ đầu tư nhà ở thương mại đã nộp tương đương giá trị quỹ đất 20%, 25% để phát triển nhà ở xã hội theo quy định một cách hợp lý và tối ưu. Kêu gọi, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, mua, thuê mua phục vụ công nhân và người lao động làm việc tại các khu công nghiệp để giảm quãng đường đi làm và giảm chi phí di chuyển cho người lao động.
Thứ ba, Nhà nước cần tiếp tục phối hợp, kiến nghị các Bộ, ngành Trung ương sớm ban hành hướng dẫn về những nội dung sau: Việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định; Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án tại quỹ đất 20% (25%) thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị sau khi đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận không bố trí do không còn phù hợp và đã bố trí quỹ đất thay thế theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ; Nghiên cứu bổ sung quy định (theo hướng được bán nhà ở xã hội) để giải quyết khó khăn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau nhiều lần công bố công khai dự án, tiếp nhận hồ sơ thuê, thuê mua nhà ở xã hội (theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ) mà không có người dân đăng ký nhằm giải quyết thu hồi vốn đầu tư của chủ đầu tư, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Tài liệu tham khảo
- Amole, D. (2009). Residential satisfaction in students’ housing. Journal of Environmental Psychology, 29(1), 76–85. doi:10.1016/j.jenvp.2008.05.006
- Borgoni, R., Michelangeli, A., & Pirola, F. (2021). Handling heterogeneity in assessing residential satisfaction. Geographical Analysis, 53(3), 447–466. doi:10.1111/gean.12249
- Baiden, P., Arku, G., Luginaah, I., & Asiedu, A. B. (2011). An assessment of residents’ housing satisfaction and coping in Accra, Ghana. Zeitschrift Für Gesundheitswissenschaften [Journal of Public Health], 19(1), 29–37. doi:10.1007/s10389-010-0348-4
- Baillie, S. (1990). Dwelling features as intervening variables in housing satisfaction and propensity to move. Housing and Society, 17(3), 1–15. doi:10.1080/08882746.1990.11430077
- Emami, A., & Sadeghlou, S. (2021). Residential satisfaction: A narrative literature review towards identification of core determinants and indicators. Housing Theory and Society, 38(4), 512–540. doi:10.1080/14036096.2020.1844795
- Minh, N. (2016). Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam. Retrieved March 11, 2024, from Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam website: https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/van-de-nha-o-xa-hoi-tai-viet-nam.html
- Mohit, M. A., Ibrahim, M., & Rashid, Y. R. (2010). Assessment of residential satisfaction in newly designed public low-cost housing in Kuala Lumpur, Malaysia. Habitat international, 34(1), 18-27.
- Nhức nhối vấn đề chất lượng chung cư giá rẻ! (2015, September 9). Retrieved March 11, 2024, from Kinh Doanh Net website: http://kinhdoanhnet.vn/bat-dong-san/nhuc-nhoi-van-de-chat-luong-chung-cu-gia-re_t114c10n23659
- Nguyễn Phú Đức. (2007). Nhà ở xã hội và nhà ở chính sách – góc nhìn từ phía đối tượng sử dụng, trong Nhà ở xã hội và nhà ở chính sách: đánh giá về chính sách nhà ở và các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Tạp chí Kiến trúc, số 3.
- Nguyễn Thị Minh Phương, Trần Nguyệt Minh Thu, Hồ Ngọc Châm, Hoàng Vũ Linh Chi. (2016). Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp: Chính sách và thực tiễn. Báo cáo nghiên cứu, Viện Xã hội học.
- Nguyễn, M. K. (2023). Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội (Doctoral dissertation, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân).
Nhóm tác giả: Trần Minh Tâm, Nguyễn Đức Anh, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Trần Thanh Tường, Lê Thị Quỳnh Anh1
Nguyễn Anh Tuấn2
[1] Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
[2] Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường
